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习大人说了:阳逻的房是拿来住的,不是拿来炒的!

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发表于 2017-3-31 11:41:25 | 显示全部楼层 |阅读模式

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很多网友说老张老是鼓吹阳逻房价,其实还真不是。我只是客观的分析它的走势,供大家参考。

我个人看法,阳逻房价虽有一定的上涨空间,但幅度有限。纯投资谨慎,确实有自住需求建议尽早入手,另外租房成本低。

还是坚决响应习大人号召:阳逻的房是拿来住的,不是拿来炒的!

我下面就阳逻的产业,人口,土地的供应,房产的供需各方面详细分析下。


目前阳逻房价在涨,但一定要长远的考虑它未来的增长空间和流动性


港口的产业相对单一,基本是资本积聚型的行业,能带动就业人口不多。港口区,房价同比都有一定限制,就是一线深圳的盐田,上海的港口新城,还有青岛的黄岛,天津的新城,基本差不多,涨幅慢。另外存在一定污染。大车多,船多。吵杂,污染也大


电厂,码头,中东,亚东,还有格林美,澳华,还有陈家冲垃圾场,都是污染源。不适宜大量人口居住。


全球进入后工业时代,服务业才是主流。大宗货物的运输增速是减速的。货量未来整体也是减少的。人类未来的消费重点在非物质上。


阳逻商业由于人口数量不多,积聚程度不够。和市区的距离也不算太远,稍微高端点和大宗消费就会留在市区。所以阳逻商业发展也有限制。


全球低端工业产能过剩。阳逻工业基本是圈地式企业和环境非友好产业。缺乏高精端型带动型企业。其吸引力不够。


另外阳逻土地稀缺性不够,东可双柳,施岗,金台都可以再造一个阳逻。就是更靠近汉口的武湖到阳逻之间,目前大片生地。以后开发体量惊人。


阳逻的房源中长期整体看也是巨大的。多数时候是供大于求。阳逻包括阳逻街和阳逻开发区两个部分。阳逻街下辖14个社区,人口达13万余人;阳逻开发区下辖8个社区,常住人口6.6万。加上流动人口、武生院的2万在校学生,也就20多万人。再说房源。保利圆梦城1.5万户5万人;中央花园城5000户1.5万人;香榭花都1万人,欣隆湖滨半岛1万人。再加上红岭小区、半山逸品等几个楼盘,新洲一中周围大盘云集,足以供应10多万人居住。


如果把前二十盘加进去,阳逻这点人全装进去都不是问题。再加上相应数量更多的小楼盘,小产权,自住房。你就知道有多空。客观的说,目前已经建的住房足可供应50万人口,还不含未建的。入住和亮灯就能反映这个问题。很多小区,入住40%就很好的啦。


阳逻整体房租便宜,可出租房源充足。也在另一个方面反应实际的居住需求。


短期的过热,供求失衡但不能掩盖长期的趋势。


一个地区的房价最终是由当地的经济状态,由能吸引到的人口的收入水平决定。只能吸引到低端产业和低收入人口,房价涨幅高也高不到哪里。


阳逻基本能留住年轻人口很少,因为房价低而置业的,稍微有点条件的就会流向市内。他们随时是抛盘者,是房源供应者,是整体减少需求的。就是还留在阳逻,通勤成本高,不只是价格,更是时间。短期还行,长期无法忍受。老年人,在郊区置业养老有部分需求。但老年人一分钱能当一百用。他们能承受的价格更有限制。


交通和建筑不代表真实城市化。就是轻轨通了,但市内的体量还是大,引力要大,会加速人口往市内跑,而不是相反,这点切记!!阳逻能留住的年轻人不多。城市繁荣的核心是产业和就业而不是建筑物或者地铁,试图通过新的建筑项目或市政工程或者交通来振兴城市是短期的,正确做法是吸引产业和人口。


城市的规律是积聚!再积聚!!而不是分散。


产业和人口决定了。这个还真不是一朝一夕。不是一条地铁能决定的。


目前惜售,理解,所以感觉紧俏。大家真坐上了地铁。热头一过,会大量踩踏。那时天量的二手房就会放出,新盘也在拼命加盖,就是房多客户少。当年的阳逻大桥就是一例!


市场的供求,心理变化很微妙。不动产不比股票。风向转变,流动性还差。


总体结论:阳逻因为产业特征和地理空间决定总体留不住人,更留不住年轻人。能留住的是年龄趋大或者消费能力偏弱群体。


所以阳逻整体房产投资价值小,空间少。投资和炒作不建议。同样资金额度市区配置,流动性,后期租售,升值空间都高。



中国人口不仅老龄化趋势更加明显,劳动力人群数量也在下降。而人口又加快向更大城市聚集。

房市上涨时期,才好流动和变现。如果是阳逻卖房,建议不必追高,见好就收。平时很多小毛病,都会忽视!尽早优化市区或者更大城市置业。后期获益会更多。

房产投资就要快人一步,看其他人未所见,人取我舍。纯投资,阳逻目前是变现和脱手的正好机会!!



纯自住尽量早买。但也不可瞎买。就是同一地区,不同楼盘也存在分化!!租房房源多,选择多,房租便宜。经济角度考虑,阳逻租房更为合适。因为不管出于什么目的买房,这大笔资金,自带资产属性,切不可任性。

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 楼主| 发表于 2017-3-31 12:20:29 | 显示全部楼层
只是我个人的思考,一家之言。


只想起到抛砖引玉的作用。欢迎不同意见和看法。大家一起交流。
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发表于 2017-3-31 12:21:18 | 显示全部楼层
在未来的几年内。阳逻的外部交通,随21号线和江北快速的通车,将有极大的改善,和主城区对接会更加紧密。在阳逻是属于历史性事件!!未来的10号线也在规划中。阳逻作为新港,是武汉,长江中游战略重要区域。阳逻保税港也获得国家批复。我判断阳逻整体的房价会有极大的提升。

5年左右,新房的房价会达到6500左右。二手房在6000左右。

所以现在是一个非常时期。阳逻房价待涨正当时。如果再阳逻置业要在地铁通之前尽快下手为好。形势在变化,思维也要变化。在房价要起未真正起来时候就开始行动!!
是不是有点前后矛盾啊!哪一种更正确?

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看东西要全面。你说的这个价格我早说了是均价。不要只看几个高楼盘了,阳逻还有新房3500左右的。二手房还有单价2000的。  详情 回复 发表于 2017-4-2 06:33
这是复制2.2号贷代老张发表的  发表于 2017-4-1 10:47
还五年?你是完全不了解现在阳逻的商品房价格啊,现在是2017年3月,保利和香榭花都二手房都卖到6300,新澳城市印象6200起,瀚华天地7800起,2018年香榭花都期房6400起步,保利6700起步,不相信的自己去售楼部问  发表于 2017-3-31 20:30
世界的本身就是矛盾的,是辨证的统一。 我指出了阳逻房价有一定的上涨空间,确实有自住需求建议尽早入手。 也详细分析了阳逻涨价幅度有限。纯投资谨慎。  详情 回复 发表于 2017-3-31 12:29
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 楼主| 发表于 2017-3-31 12:29:17 | 显示全部楼层
何须更问浮生事 发表于 2017-3-31 12:21
在未来的几年内。阳逻的外部交通,随21号线和江北快速的通车,将有极大的改善,和主城区对接会更加紧密。在 ...

世界的本身就是矛盾的,是辨证的统一。

我指出了阳逻房价有一定的上涨空间,确实有自住需求建议尽早入手。

也详细分析了阳逻涨价幅度有限。纯投资谨慎。
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 楼主| 发表于 2017-3-31 13:01:40 | 显示全部楼层
打个比方,有人说饿了,我建议吃。但吃多了,撑,我又建议拉。

总不至于有人问,老张,你怎么又叫人吃,又叫人拉嘞?这不矛盾吗?

这不矛盾,是针对不同的对象和不同的时期。

有房的,和没房的,钱多和钱少的,自住的和投资的。预期高的和预期低的。等等,需求都不一样。
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发表于 2017-3-31 13:08:17 | 显示全部楼层
2月2号建议吃,3月31号建议拉?这节奏也太快了吧!一般人跟不上呢
2月2号的建议导致阳逻的房价大幅上涨,3月31号的建议估计将导致阳逻的房价大幅下跌

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谬赞了,兄弟。 哥没有那能力。涨和跌都不是我能说的算。 我指出了阳逻房价有一定的上涨空间,确实有自住需求建议尽早入手。 也详细分析了阳逻涨价幅度有限。纯投资谨慎。 如果有要卖的,更大范围配置资  详情 回复 发表于 2017-3-31 13:17
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 楼主| 发表于 2017-3-31 13:17:38 | 显示全部楼层
何须更问浮生事 发表于 2017-3-31 13:08
2月2号建议吃,3月31号建议拉?这节奏也太快了吧!一般人跟不上呢
2月2号的建议导致阳逻的房价大幅上涨,3 ...

谬赞了,兄弟。

哥没有那能力。涨和跌都不是我能说的算。

我指出了阳逻房价有一定的上涨空间,确实有自住需求建议尽早入手。

也详细分析了阳逻涨价幅度有限。纯投资谨慎。

如果有要卖的,更大范围配置资产的,建议见好就收,尽早优化。

是针对不同的对象不同的建议。
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 楼主| 发表于 2017-3-31 13:28:54 | 显示全部楼层
针对不同的对象不同的建议。

有房的,和没房的,房多的和房少的,钱多和钱少的,自住的和投资的。预期高的和预期低的。等等,需求都不一样。
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发表于 2017-3-31 15:01:22 阳逻在线微社区 | 显示全部楼层
你说的所有的都知道,不过还是费心了写了那么多内容,给大家一个参考。钱多了不可能买阳逻,买不起市区所以才买阳逻。其实没什么好争辩的,量力而行!

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总有一个说老张费心了,谢谢啊! 这里面确实不完全是钱的问题,很大一部分是观念问题 如果是投资 同样的资金投入,市区可以买小点,旧一点 但后期涨幅,流动性,出租会强一些  详情 回复 发表于 2017-3-31 15:13
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 楼主| 发表于 2017-3-31 15:13:23 | 显示全部楼层
空白格449 发表于 2017-3-31 15:01
你说的所有的都知道,不过还是费心了写了那么多内容,给大家一个参考。钱多了不可能买阳逻,买不起市区所以 ...

总有一个说老张费心了,谢谢啊!

这里面确实不完全是钱的问题,很大一部分是观念问题

如果是投资

同样的资金投入,市区可以买小点,旧一点

但后期涨幅,流动性,出租会强一些

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