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在武汉,你要这样才能实现房价翻倍

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见习船长

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发表于 2017-11-29 10:32:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

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在武汉买房,想要实现房产保值增值的心态,没有错,谁不想自己的房子永远值钱。武汉再刚的刚需,都有30%的目的是增值。可以说,武汉人只要以前买房不是掉坑里的,大部分都实现了房价翻倍。实现房产增值的人分两种,一种是短期爆发挣钱,另一种是时间给予的财富。


在当下武汉各种限,市场再度进入萧条期后,人们不禁在思考,在武汉房地产里到底还有实现房价翻倍的机会没有?怎样才能实现房价翻倍?如果想让房子增值,又该选什么房子?


翻看武汉房价从1988年“房改”至今的变化,可以看出的是,在这十九年里,武汉房价从百到千再破万,可谓是历经了7个发展节点。


第一个节点是1998年以前:武汉计划经济福利分房,均价700元/平


在1998年“房改”之前,武汉的商品住房分配货币化没有真正实施,市场以单位分房、安居房和保障房为主。那时武汉遍布“鸽子笼”式的住宅,人们对于住房的理解只是希望能有个地方可住,房价也没有构成生活压力,武汉人对房价也没有太明确的涨跌观念。


在那个年代,大部分的武汉工薪阶层月收入普遍只有几百元,那时堤角小区的房价只有700元/平,头道街以下的解放大道上没有超过1000元/平的新房。


第二个节点是2000-2003年:武汉房地产开始进入市场化,均价2667元/平


2000年,越来越多的武汉人开始投身于买房大军,楼市转暖吸引了一批深圳、海南等沿海房地产市场发达地区的营销策划专业人员空降武汉。数据显示,2000全年武汉商品住宅均价达到1983.52元/平。


2001年3月,武汉举行首场国有土地使用权拍卖会。17家企业争夺后湖石桥一宗占地面积为83726.67平的土地,起拍价3650万元。时任凯恩斯香港投资控股有限公司执行董事的陈新林,以6800万元价格拿下该地块,楼面地价约810元/平。即现在后湖的中一花园小区,现二手房均价18442元/平。


2002年12月,福星惠誉以8亿元摘得武昌沙湖地块,成为武汉实施土地招拍挂以来的首个“双料地王”。这个地块建成后就是现在的水岸星城花园小区,现二手房均价28960元/平。这一时期,武汉商品房成交量继续放大,房屋均价基本稳定在2100-2200元/平的范围。


2003年一季度武汉房价地价齐涨,其中房屋均价上涨4.8%,土地交易价格上涨6.7%。2003年下半年起,购房“排号”风靡武汉楼市,并愈演愈烈,不仅拉高了武汉房价,也为炒房者提供了机会。


第三个节点是2004-2008年:调控乍现房价上涨,均价4685.32元/平


2004年5月,武汉市开发办颁发《四大禁令》,在政策调控的背景之下,2004年武汉住房销售面积613.91万平,竣工面积608.91万平。住宅平均楼面地价达到1215元 /平,比2003年增长38.4%。


这一年,武汉市场出现了怡景花园、香榭水岸、万豪国际等老一批豪宅项目。至年底,武汉商品住宅均价涨至2667元/平,年度涨幅达到19.7%。均价最高的江汉区和江岸区,价格分别达到3126元/平和2960元/平。


2008年,受全球金融风暴的影响,武汉楼市一片萧条,四个季度经历“三涨三跌”。武汉商品房销售面积从2007年的1135万平陡然降至732万平,降幅达36%,为近20年来的最高降幅。


第四个节点是2009-2011年:武汉楼市过热发展阶段,均价6565.45元/平


2009年下半年,武汉楼市乱象频出,部分涨价的楼盘和区域遭遇成交量下滑,个别项目制造的“抽签买房”、“通宵排队购房”引发一股楼市追涨风,市场走势“找不到 北”。


进入2010年,武汉房价在一片调控声中的强势反弹令业内始料未及,令购房者措手不及。一系列调控政策加码之后,武汉楼市先后经历降价潮、退房潮、假离婚潮、中介倒闭潮等市场变化,开发商压力逐渐增大,购房者观望情绪浓厚。这一年,武汉商品住宅均价为6878.23元/平 米,同比上涨4.76%。


第五个节点是2012-2013年:限购限贷政策出台,均价6851元/平


截至2012年底,武汉商品住宅成交量、成交面积、销售额“三涨”,成交均价为6378元/平,首现环比下跌。


2013年初,ZF定下“房价涨幅不高于人均收入涨幅”的调控基调,从一季度“新国五条”、公积金新政的出台,到11月下旬,“汉七条”及二套房首付比例提高至七成的实施,全年创下武汉商品住宅成交量15.9万套的历史新高,成交均价达到6851元/平,较2012年上涨7.4%。


这一年,武汉保障房体系由租赁式取代产权式,经适房正式退出历史舞台。武汉楼面地价同比上涨24%达到2376元/平。


第六个节点是2014-2016年:武汉限购松绑,均价过万


2014年9月,武汉历时三年多的楼市限购令正式松绑。2015年,央行进行5次降息。2014年,武汉房价陆续突破7000元、8000元大关,全年成交均价达到8179.25元/平。


2015年,新建住房成交达22.4万套,同比上涨25.13%。均价12000元/平以上的高端住宅全年成交302万平,随着高端住宅的持续热销,2015年武汉商品住宅成交均价达到8812元/平,其中,11月成交均价达到9038元/平,首次突破9000元大关。


2016年,武汉楼市继续突飞猛进。整个武汉四成在售楼盘价格上涨,涨幅普遍超过20%。2015年2月到2016年7月,武汉房价在连续18个月上涨之后达到10172元/平。武汉房价全面进入万元时代。


同时,武汉土地市场地王频出和拿地难并行,竞争愈发激烈。上半年武汉市土地总成交价超292亿元,总成交面积超352万平。下半年开局持续火热,7月连续两次诞生三宗地王。光谷、光谷东、CBD、青山、汉阳滨江、东西湖等区域地价持续走高,高溢价率土地成为趋势。碧桂园城市公司以20017元/平刷新武汉单价地王记录,带领武汉房价步入地价2万元时代。


第七个节点是2016年9月-至今:宏观调控再度收紧,为武汉楼市降温


2016年10月3日,武汉重启限购限贷,随后又陆续升级了限购限贷政策,加入外地户口购买需2年社保、本地户口禁买第三套,以及部分远城区也加入了限购范围等。


在2016年10月到2017年10月,这一年的时间里,武汉一共入市商品住宅394个,其中房价上涨的项目有141个,占比35.78%,单价最高涨11000每平;房价下跌项目有10个,单价最高跌2200每平;房价涨幅跌幅均为0的项目有48个,占比12.18%;纯新盘有87个,占比22.08%,期间无开盘以及仅一次开盘的项目有108个,占比27.41%。



单价上涨过10000的项目



单价上涨过5000的项目


在这个时间段里,武汉大部分小区价格上涨了50%—80%,甚至还有翻倍。不难看出,武汉房价在过去19年里,除了这7个时间节点外,都是非常温和上涨的,甚至有的小区几年一平方才上涨个几百元。


武汉人手里持有的老房子,客观的讲“都是时间给予的财富。



但是从2016年7月—2017年初,武汉房价快速上涨,很多人改变了“时间给予财富”的观念,从而盲目认为房子是快速暴富的工具,回顾武汉19年房地产发展历程,其实认为房子快速增值能暴富的思想肯定是错误的。


房产增值的核心是分享城市化,受益于城市基础设施改进,就业人员的增加。


今后,武汉人购房还有增值的机会吗?


这个答案是肯定的。首先他既然是一个市场,那么市场里一定有可能的机会,没有价值机会的市场,就不叫市场。甚至下跌的时候也有增值机会,比如股票市场大盘下跌不也有很多个股上涨。


我们看清楚以往武汉19年房价变化的过程,在相当多的年份里,买房只是比在银行稍好,如果年年都挣很多钱,就不会有那么多人后悔当年不买房,其原因是在若干年份里,算算买房不挣钱。



所以,现在打算买房的人,你首先要调整心态,3年增值翻倍,5年增值翻倍,这个真的是够呛,房价是被必然决定,这个必然是武汉的发展,但也被偶然改变,比如供地数量、货币政策、房地产政策等等。


用各种数据表格跟算命先生一样去预测房价的你,首先要明白的道理是,经济的不可预测性,房价的复杂性远超人们想象,你试图做的一切预测基本都是徒劳。


未来的时间会使哪些房子增值?


在满足需要的情况下尽最大可能买高总价的不动产,购房名额是有限的,现金是不稀缺的,千万不要房子买了,钱没花完。想要房产投资翻倍眼光至少要放到3-5年后,买房子买长期,不纠结一时得失,投资看大局势,大方向。


武汉楼市全面市场化后,在政策和产业的推动引导下,热点区域由汉口逐渐向武昌、汉阳两镇扩散。随着传统居住组团、旧改老城区、新兴远城区等快速发展,古田、后湖、白沙洲、光谷、南湖、四新、王家湾、沌口等多个板块相继成为置业热点。



买眼前这套房的时候一定要考虑下一步应该怎么做,不能只把目光锁定在眼前这套房上面。买优质资产,优质的意思是不管楼市如何变化,它的保值都不会比普通房产要低,相比之下,买房子就买优质地段,学区房,首先是安全,升值是其次。


负债要充分且合理,不要总是抱着炒房的心态来对待房产,要充分考虑到自己家庭的实际情况,但是过于激进也不可取,至少不能影响正常的生活和平常心。


就算暂时不在武汉不买房,也永远不要离开这个市场,最少在未来15年内,能在武汉买套优质的房子都是你资产保值增值的最重要的手段,一定要一直关注,这非常重要。


武汉作为国家中心城市的城市化进程,时间会是你一笔丰厚的财富,只是你不要太贪快求多。


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