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厦门地价腰斩,房价下跌上万元!阳逻房价还能挺坚多久?

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发表于 2018-8-3 21:43:49 阳逻在线微社区 | 显示全部楼层 |阅读模式

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厦门神话破灭:地价腰斩,地王挥泪甩卖!房价下跌上万元!

阳逻房价还能挺坚多久?

2018年08月03日 12:00
来源:樱桃大房子








原标题:厦门神话破灭:地价腰斩,地王挥泪甩卖!房价下跌上万元!
来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8); 作者:樱桃
上个周末我又去厦门出差了,所以顺便对厦门楼市做了点了解,不聊不知道,一聊吓一跳,厦门地价相比2016年已经腰斩了!2016年的地王有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,厦门岛内那个寸土寸金,房价只涨不跌的神话也破灭了,相比2017年3月高峰期,岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米,岛外下跌6000-1万元/平米。
据中介们说,现在房价但凡不降到2016年10月份的价格,就别想成交,高位冲进去的投资客,因经历着煎熬,大套的都要亏上百万,小套的至少五十万,但因为限售又不能割肉。
我2017年12月写过一篇厦门调研的稿子,现在回头来看,导致厦门房价下跌很多原因确实如此:(厦门调研:居民杠杆率全国第一!房价已下跌15%!)
1
房价普跌
厦门湖里区的一个中介告诉我,岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米,岛外跌了6000-1万/平米左右。环厦门岛出桥头位置的岛外普遍也降价1万左右单价。厦门这边二手房挂牌价和实际成交的价差会比较大!议价空间较大,基本能成交的价格,客户都会参考2016年10月份的价位,高于2016年底的价格都很难成交。
比如湖里区枋湖,普宅,新景龙郡,2015年次新房,86平米,在2017年3月份高峰期卖到598万元,单价6.95万/平米,今年同户型成交在460万左右,5.35万/平米,单价下降了1.6万元/平米,降幅达到了23%。
老破旧更加不抗跌,枋湖新村,83平,楼梯房,2000年建成,高峰期成交到380万,现在降到290万。
2017年12月31日过后,厦门房产过后不能避税是房价下降的很大原因,另外首付款提高了,次新房2017年3月份一次性涨了一万五到两万的单价,调控后就慢慢降下来了,到现在全部跌回到原点。
但岛内的豪宅还是很坚挺,真正的有钱人不会受到调控影响抛售,毕竟好的房子是稀缺的。但岛外的豪宅却有所降价,因为岛外供给量较大,产品有竞争压力,不具有稀缺性。
集美区的一个投资者说,他平常接触到很多投资客,现在大套要亏一百万才能出手,小套要亏五十万才能卖掉。
但有的如学区房,地铁房,优质楼盘,降价20%,立马就可以成交,说明需求还是有的,无非是被限购了,或者是价格太高了,但现在成交多是400万左右,两房,小三房成交居多,还有一些高端豪宅,1000万以上,陆续都有成交,两级分化。
当然并不是厦门所有房子都在大跌,学区房,高端豪宅,价格浮动比较小,一旦有降价,很快会卖掉,厦门有钱人还是比较多,豪宅是追求生活质量,学区房又是硬需求。
2016年厦门一手房成交量309万平米,厦门二手房共成交了65170套,同比上涨38%,其中二手住宅成交51785套,成交面积500万平米。是近几年成交的最高峰。
相比2016年的成交量,目前厦门的成交量已经跌入了谷底。根据厦门房地产联合网数据中心的监测,2018上半年厦门二手房共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套,月均成交约1077套。但从住宅的成交量来看,3、4、5、6月,是逐月增加的。
据中介说,成交量回升主要是改善型需求和首次置业的刚需,以及厦门周边的刚需客户,投资客基本上已经绝迹。
从安居客的二手房价格曲线图来看,厦门房价确实下降了,就拿均价来说,跟去年10月比,都下降了3000元/平米,所以岛外的个盘只会多不会少。

集美区的一个中介认为,厦门房价下跌,
第一,主要是之前泡沫太大了,政府严打,开完金砖会议后,利好消失,调控严格,市场挤水分,观望情绪浓厚,买涨不买跌,成交量下滑厉害。
第二,厦门限购后,户口没法操作,周边的各市的人都失去了购房资格。
不过详细的原因可以看我这篇文章(厦门调研:居民杠杆率全国第一!房价已下跌15%!)依然不过时。
厦门高房价已经对实体经济产生不利影响,人口出现近二十年来少有的净流出现象,当然目前从统计上还看不出来,因为2017年厦门总的常住人口还是增长了9万人,不过结构上岛内人口确实是减少了,其中有金砖清理人口的因素,住宅租金和空置率都发出警示信号。
厦门由于召开金砖会议,没有办理居住证的,都被清理走,尤其是岛内,城中村少了很多人,虽然看起来好像是所谓的低收入人群被赶走了,但是会产生一系列连锁反应,因为这些消费人群走了后,店铺关了很多,做餐饮零售的最能感受到,房子租出去也难了,老板们的收入少了,这些人是中等收入人群,那会进一步导致他们的购买力也下降,降低对投资者的吸引力。
2
地价腰斩
2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万-1.8万/平米,而一个月前,海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万/平米创出新低,没想到仅仅一个月,地价又降了30%。
这五块地,都是底价或低溢价成交,就这样拿地的除了金地都是国企和央企,而金地也只敢参股,这块地位于翔安南部新城,靠近隧道口,18950元/㎡的楼面地价与融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比,这已经是腰斩!而即便是腰斩私企依然不敢拿地,还只能靠国企救市!
2016年地价3字头,2017年2字头,2018年1字头,一年下一个台阶,厦门只能默默流泪,黯然神伤,心里滴血,又不能放松调控,又想多卖点地赚收入,不然基建投资哪来那么多钱啊。
据厦门一个央企跟我说,厦门市有关部门跟开发商私下打招呼会放松限购,鼓励开发商拿地,要不符合条件的购房者直接签合同,网签的时候会直接给他们签,但没有正式发文,开发商也不买账,也不敢去拿地。
因为一般的民营房企没什么钱了,大的房企又要考虑到融资成本的问题,地价就算回到1字头了,也要看他们厦门当地分公司的项目卖的好不好,有没有钱去买地啊,现在厦门岛外的去化这么慢,2016年拿的那些烫手山芋地王还不知道怎么办呢,哪敢轻易去拿地,国企嘛跟政府都是一家人,总要给点面子去托市了。
房企也跟我们普通老百姓一样,疯狂的时候脑子进水,大家都去抢地,地价跌了反而不敢买了,也是买涨不买跌。
而一般地王出来后,开发商不会亏本卖,地价都这么高了,房价只会更高的言论就会占据舆论主导,也会成为售售们的口头禅。
但结果是房企自己开始打脸了。
融创的东南府,正是厦门2016年的地王,拿地价3.8万/平米,普通住宅售价也是3.7万/平米,亏本甩卖,叠墅卖六七万,但销售惨淡。
3
房价还会跌吗?
地价腰斩,回到1字头,房价的底在哪里?
岛内因为没有土地供应,所以相对来说,房价可能更坚挺一点。正如上面的中介所说,学区房和豪宅,最为抗跌。
而普通住宅,回到2016年10月的价格,也就是在2017年3月份高峰的基础上,下跌20-25%,基本上是能够让买家立刻接受的成交价,就算到位了。
但岛外因为土地供给量较多,可能跌幅会比岛内更多一点。
所以你可以对标一下你所在片区的房价,跌幅是否回到了2016年10月份的价格。

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发表于 2018-8-4 07:47:54 | 显示全部楼层
阳逻目前炒房客快速退出,房子尤其是二手房很难脱手,接盘侠太少了,很多中介会关门歇业。

点评

你自己猜  发表于 2018-8-4 16:10

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发表于 2018-8-4 16:26:01 | 显示全部楼层
我有一套中央花园城的房子,挂在三个中介,一年多都没卖掉。二手房看起来价格不低,但不好出手。

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发表于 2018-10-2 12:58:44 | 显示全部楼层
阳逻土著你是论坛里为百姓说话的代言人。
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